Is de aannemer aansprakelijk bij (lichte) verborgen gebreken?

De vordering gesteund op de garantie voor (lichte) verborgen gebreken in het uitgevoerde werk betreft een contractuele aansprakelijkheid die van toepassing is op alle aannemingsovereenkomsten.

Belangrijke vragen hierbij zijn:

1. Hoe lang kan de bouwheer redelijkerwijze aanspraak maken op garantie (waarborgtermijn)?
2. Werd de vordering tijdig ingesteld (proceduretermijn)?

Wat is een verborgen en wat is een licht gebrek? De definities

• Verborgen gebrek: een gebrek dat niet aan het licht kon komen bij een nauwkeurig onderzoek door een normaal, omzichtig en zorgvuldig persoon, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden
• Licht gebrek: een gebrek dat de stevigheid van het werk niet aantast maar toch zo ernstig is dat de bouwheer, indien hij van het bestaan op de hoogte was geweest, niet tot de aanvaarding zou overgegaan zijn.

Het kan dus zowel gaan om een gebrek in het materiaal dat verwerkt werd, als om een uitvoeringsfout.

Het kan tevens gaan om een functioneel gebrek waardoor het werk onbruikbaar is of ongeschikt voor het doel dat de opdrachtgever nastreefde.

• Waarborg- of garantietermijn voor lichte verborgen gebreken: de peri­ode waarbinnen de aannemer aansprakelijk is voor verborgen gebreken.

• Proceduretermijn: de termijn waarbinnen de bouwheer, na de ontdekking van het verborgen gebrek, een vordering tegen de aannemer moet instellen op grond van het verborgen gebrek.

De garantie- of waarborgtermijn

De aannemer is, net als voor gebreken die de stevigheid van het gebouw betreffen, tot tien jaar na de oplevering aansprakelijk voor lichte verborgen gebreken. Bij gebrek aan wettelijke bepalingen dient er teruggevallen te worden op de gemeenrechtelijke termijn. In het Burgerlijk Wetboek wordt voorzien dat alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar.

Het beginpunt van de waarborgtermijn is de aanvaarding of goedkeuring van het werk door de bouwheer.

De voorlopige oplevering kan daartoe in principe niet dienstig zijn, aangezien deze slechts als doel en effect heeft om de voltooiing van de werken vast te stellen, alsook de terbeschikkingstelling ervan aan de bouwheer.  Zij houdt op zich ook geen erkenning van de gebreken in, ook al zijn die zichtbaar.

Niettemin kan tussen aannemer en bouwheer geldig overeengekomen worden dat de aanvaarding van de werken zal gebeuren op het ogenblik van de voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering houdt dan ook een goedkeuring van de werken in. Dit impliceert tevens dat de voorlopige oplevering in dit geval als aanvangspunt zal dienen voor zowel de tienjarige aansprakelijkheid als voor de aansprakelijkheid betreffende verborgen gebreken.

De oplevering met goedkeuring van de werken kan desgevallend echter ook uit andere omstandigheden worden afgeleid. Zo wordt in de rechtspraak doorgaans aangenomen dat de inbezitneming of betaling zonder voorbehoud geldt als een aanvaarding van de werken.

Tip

De aannemer kan de waarborgtermijn van tien jaar voor lichte verborgen gebreken weliswaar inkorten middels een exoneratiebeding in de aannemingsovereenkomst.

Contractuele bedingen waarbij een aannemer zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken beperkt in de tijd zijn volgens de rechtspraak geoorloofd, behalve als ze de schuldenaar vrijstellen van iedere aansprakelijkheid voor zijn persoonlijke opzettelijke fout en als ze iedere zin of betekenis ontnemen aan de door de partijen beoogde contractuele verbintenissen.

De proceduretermijn

De vordering op grond van verborgen gebreken moet binnen een korte tijdspanne of een redelijke termijn na het ontdekken van het gebrek worden ingesteld. In aannemingsovereenkomsten oordeelt de rechter of de vordering op grond van verborgen gebreken tijdig is ingesteld.

Een vordering op grond van verborgen gebreken, toe te schrijven aan de aannemer, kan slechts niet-ontvankelijk worden verklaard indien de bouwheer de gebrekkige toestand heeft aanvaard. Hiervan kan slechts sprake zijn wanneer sinds de ontdekking van het gebrek een termijn verstreken is die zodanig lang is, dat deze houding enkel kan worden uitgelegd als een teken dat de gebrekkige toestand aanvaard werd.

De redelijke termijn wordt in concreto, rekening houdend met alle relevante feitelijke omstandigheden door de rechtbank beoordeeld.

Om te beoordelen of de vordering al dan niet binnen de op straffe van rechtsverval voorgeschreven redelijke termijn werd ingesteld, wordt onder meer rekening gehouden met de aard en evolutie van het gebrek, de hoedanigheid van de partijen, de pogingen tot minnelijke regeling, de bijkomende onderzoeksmaatregelen zoals expertises, enz.

Tip

Er kan tussen aannemer en bouwheer eveneens vooraf worden vastgelegd hoelang de redelijke termijn mag duren. De aannemer kan in de aannemingsovereenkomst een clausule opnemen, waarin op voorhand vastgelegd wordt binnen welke periode na de ontdekking van het gebrek een rechtsvordering op grond van lichte verborgen gebreken door de bouwheer moet worden ingesteld.