Waterlek onder tegelwerk verstoort openingsdatum winkelpand

Dubieuze opbouw

Een jonge bouwheer schakelde een algemene aannemer in voor een vlotte en soepele renovatie van zijn recent aangekochte winkelpand. Hij koos voor hoogwaardige keramische tegels van 80 cm x 80 cm x 10 mm, te plaatsen op een bestaande dekvloer waar eerder 30 cm x 30 cm volkeramische tegels lagen. Het verwijderen van de oude, zogenaamde 'garagetegels' bleek eenvoudig, maar de hardnekkige lijmresten in de dekvloer vormden een onverwacht probleem. Een schuurmachine huren was noodzakelijk om de vloer weer vlak te maken, wat flink wat tijd kostte en de planning verstoorde.

Onder druk besloot de tegelzetter oppervlakkig te schuren om tijd te besparen. Hij plaatste de nieuwe tegels bovenop de lijmresten, waarbij hij hier en daar lijm gebruikte om hoogteverschillen te compenseren. Uiteindelijk eindigt zijn laatste rij tegels een halve centimeter hoger dan de voordeurdorpel. Zijn 'oplossing' was het gebruik van een 'speciaal' eindprofiel, hoewel dit duidelijk geen ideale aanpak was.

Vervelende vochtgeur

Ongeveer een week na het afronden van het voegwerk van de vloer, verschenen er verdachte verkleuringen in de tegelvoegen op specifieke plekken. De aannemer wuifde dit nonchalant weg als een gevolg van de onverwarmde winkelruimte, waardoor het droogproces trager verliep. De vlekken op de cementgebonden voegen zouden vanzelf wel verdwijnen. Echter, een aanhoudende vochtgeur wekte argwaan. Gezien er recent waterleidingen waren vernieuwd en een oud afvoerputje verwijderd, ontstond het vermoeden van lekkage.

De bouwheer drong aan op vochtmetingen door de hoofdaannemer. Deze metingen toonden extreem hoge vochtwaarden aan, vooral rond de vernieuwde waterleidingen. Op de plek met de sterkste geur klonk een tegel zelfs hol. Verdere inspectie onthulde meerdere holle plekken onder de tegels. Uiteindelijk was er geen andere keus dan enkele rijen tegels uit te breken op de plekken met de hoogste vochtwaarden om de vermoedelijke lekkage op te sporen. Dit was slechts het begin van een reeks onvoorziene problemen en een hoop ellende.

Finale discussie

Tijdens het verwijderen van de eerste vernieuwde tegel ontdekte de eigenaar tot zijn verbazing dat er geen lijmsporen aan de onderkant zaten. Bovendien was het oude afvoerputje simpelweg bedekt met een tegel, zonder afdoende afdichting, wat de verdachte geur verklaarde. De zichtbare lijmkanalen op de ondervloer toonden aan dat de lijmresten niet adequaat waren verwijderd. De volgende tegels lieten zelfs zonder gereedschap los.

Voor de bouwheer was het tijd om aan de bel te trekken. Na een reeks e-mailuitwisselingen en consultaties met raadslieden en externe experts, leidde de situatie tot een gerechtelijke expertise. Tijdens het onderzoek bleek dat het herstelde deel van de vloer was geëgaliseerd met een calciumsulfaatgebonden vloeivloer (anhydriet). Er rees twijfel over of de vloer voldoende droog was (restvochtwaarde maximaal 0,5% bij niet-verwarmde vloeren) en of er geschikte tegellijm was gebruikt. Ook was onduidelijk of de ondergrond eerst geprimerd was, iets waarop ook de expert geen duidelijk antwoord kreeg. Dit was het begin van een complexe situatie die een grondiger inspectie vereiste.

In de Buildwise (het vroegere WTCB) TV 237, hfst. 4.1.2 ‘Anhydrietgebonden dekvloer’, staat: “Indien het oppervlak echter in contact komt met een mortel of mortellijm op cementbasis, kan er ettringietvorming [Ca6 Al2 (SO4 ) 3 (OH)12 . 26H2 O] optreden doordat de aluminiumfase in het cement reageert met het aanwezige CaSO4 (zie afbeelding 22). Het ettringiet zal vervolgens kristalliseren in de vorm van korte prismatische naalden die aan de cementpasta een zekere stijfheid geven en bijdragen tot de eerste sterkteontwikkeling. Deze ettringietvorming is bijgevolg expansief, hetgeen doorgaans geen problemen oplevert in een plastische cementpasta, maar wel schade kan veroorzaken in een reeds verharde cementgebonden mortel (bv. loskomen van de betegeling). Het is bijgevolg aangewezen om enkel plaatsingsproducten te gebruiken die aanbevolen worden door de fabrikanten van de anhydrietvloer en de lijm.” (1)

Bij grootformaattegels is het sterk aanbevolen om de cementgebonden tegelvoegen minimaal 3 millimeter breed te houden.

De gerechtsexpert stuitte op een tweede probleem: een hoogteverschil van ongeveer 5 millimeter bij de aansluiting met de inkomdorpel. Er ging onmiddellijk een lichtje branden. Dit leek te wijten aan het slordig verwijderen van oude tegellijm en mortelresten. Dit vermoeden werd bevestigd toen bleek dat de overgebleven lijmresten op sommige plekken zelfs dikker dan één centimeter waren!

Bij dezelfde inkomdeur werd ook een opvallende, spievormige spleet waargenomen, iets wat de expert zowel technisch als esthetisch onaanvaardbaar vond. Verder onderzocht de expert of er een randstrook of elastische voeg rondom de tegelvloer aanwezig was om vrije beweging van het tegelwerk mogelijk te maken. Je kan het al raden: het bleek dat sommige tegels klem zaten tegen de muren.

Het is essentieel dat omtrekvoegen (randisolatie) en verdeelvoegen altijd onder de deuropeningen doorlopen. Dit voorkomt overbelastende spanningen op beperkte oppervlaktes, wat kan leiden tot verslechterende voegen of het loskomen van tegelzones.

Opnieuw refererend naar de TV 237 van Buildwise: “De breedte van de bewegingsvoegen is afhankelijk van de amplitude van de thermische bewegingen die ze moeten opnemen (zie tabel 4, p. 21). Men dient zich er immers van te vergewissen dat de potentiële thermische bewegingen van de voegen niet groter worden dan de amplitudefactor van de gebruikte kit. Uitgaande van de in deze TV aanbevolen oppervlakken en rekening houdend met een kit met een amplitudefactor van 25 % zou de breedte van de bewegingsvoegen normaalgesproken begrepen moeten zijn tussen 8 en 12 mm in het geval van een vloerafwerking uit keramische tegels…”

De breedte van de tegelvoegen bleek ook een probleem te zijn; ze waren te smal. Uit metingen bleek dat de voegen gemiddeld slechts 2 millimeter breed waren. Bij het gebruik van grootformaattegels is het sterk aanbevolen om de cementgebonden tegelvoegen minimaal 3 millimeter breed te houden.

Opmerkelijk was dat er op deze locatie oude, hergebruikte spieën werden ingezet.

Het Buildwise-dossier 2015/2.11 vermeldt het volgende onder het hoofdstuk “Voegen”: “Hoe groter de tegels, hoe minder voegen er in het betegelde oppervlak zullen voorkomen. Het spreekt echter voor zich dat alle constructievoegen uit de ondergrond in de betegeling overgenomen moeten worden (zie Infofiche 46 [7]). De voegbreedte moet minstens gelijk zijn aan het dubbel van de dimensionale tolerantie op de tegelafmetingen, met een minimum van 3 mm. Ten slotte strekt het tot aanbeveling om gebruik te maken van een verbeterde voegmortel van het type CG2, die volgens zijn technische fiche geschikt is voor dit toepassingsgebied.”

Levelingsysteem met oude spieën

Bij dit project werd een levelingsysteem met spieën gebruikt om de voegbreedtes te bepalen en de aangrenzende tegels gelijk te houden. Hoewel het gebruik van deze systemen is toegestaan, is het cruciaal dat het kunststof voetje volledig ingebed is. Bovendien mag het aantrekken van de tegels niet leiden tot te veel verhoging, om breuk in de tegellijm tijdens het binden en uitharden te voorkomen.

Opmerkelijk was dat er op deze locatie oude, hergebruikte spieën werden ingezet. De effectiviteit hiervan was twijfelachtig, aangezien de ribbels aan de bovenkant, die als rem dienen, volledig afgesleten waren.

Uit een bijkomend destructief onderzoek ter plaatse bleek dat de ‘buttering-floatingmethode’ (dubbele verlijming) helemaal niet werd toegepast, noch parallel, noch gekruist. (***)

Bovendien merkte de expert op dat de gebuikte lijmkam ontoereikend was om een voldoende overdracht tussen ondergrond en tegellegzijde te verzekeren, temeer een levelling-systeem werd gebruikt en de kunststofvoetjes niet vol in de lijm werden ingebed. Sommige tegels vertoonden zelfs geen enkel spoor van hechtingsmiddel!

We citeren uit diezelfde TV 237 – Hfst. 6 PLAATSING / B. Dubbele verlijming: “Bij een dubbele verlijming (floating buttering) wordt de mortellijm eerst uitgesmeerd op de ondergrond (floating) om nadien met een vlakke spaan of verkamd aangebracht te worden op de legzijde van de tegel (buttering). Indien men een kamspatel hanteert, dient men deze aan te passen aan het tegelformaat (hoe groter het tegelformaat, hoe breder de afstand tussen de tanden).”

De meest voor de hand liggende problemen in dit onderzoek hadden makkelijk voorkomen kunnen worden. Hier zijn vijf eenvoudige technische oplossingen:

1. Een vochtmeting op de calciumsulfaatgebonden gietvloer voorafgaand aan de herstellingswerken had breuk tussen de lagen en problemen met het uitharden van de tegellijm kunnen voorkomen.
2. Als de oude lijmrillen en -dotten zorgvuldig verwijderd waren, had de vloer naadloos kunnen aansluiten bij de voordeurdorpel.
3. De grote spievormige spleet had vermeden kunnen worden door het tegelwerk iets te verschuiven. Dit had opgelost kunnen worden met een goed legplan.
4. Het is aan te raden om rondom alle vaste (muur)gedeelten een isolatiestrook van minimaal 5 millimeter te plaatsen om het 'vastzetten' van tegels te voorkomen.
5. Een levelingsysteem is bedoeld voor kleine hoogtecorrecties, niet voor het compenseren van grote verschillen. Ook moeten spiesystemen intact zijn om nabewegingen uit te sluiten.

De gerechtsexpert concludeerde: "onze objectieve optie is een totale herplaatsing van de vloertegels over de volledige ruimte."

Met andere woorden, het werk moet opnieuw, correct en volgens vakmanschap uitgevoerd worden, rekening houdend met de stand van de wetenschap en de gebruiken van het beroep.

(***) Zonder vloerverwarming mag men de dubbele verlijming kruiselings aanbrengen, zolang er ten minste 70% (volgens de TV 237 van Buildwise) en 80% overdracht tegellegzijde/ondergrond gehaald wordt, volgens het nieuwe Constructiv-handboek ‘Tegelzetten’.

Op een verwarmde dekvloer dient men steeds te streven naar 100% en de dubbele verlijmingstechniek parallel toe te passen (tegels haaks inschuiven op lijmrillen in dezelfde richting) om zoveel mogelijk luchtinsluitingen te vermijden. Lucht is immers een isolator en bovendien kan ook geen tegellijm aanwezig zijn waar luchtbellen zijn ontstaan…